大城市房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理辦法

【公布企業(yè)】國務(wù)院令

【發(fā)文字號】國務(wù)院令第 588 命令

【執(zhí)行日期】1998 年 07 月 20 日

【改動日期】2020 年 11 月 29 日

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，強(qiáng)化對大城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)管，推動和保障房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所指房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上開展基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)，并出讓房地產(chǎn)開發(fā)新項目或者銷售、租賃商品房的舉動。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營理應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)收益、社會經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益相統(tǒng)一原則，推行全面規(guī)劃、布局合理、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院令基本建設(shè)行政部門主管部門承擔(dān)全國各地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)管工作中�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)管工作中�？h級以上市人民政府承擔(dān)土地資源管理工作的單位按照相關(guān)法律法規(guī)、行政法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)與房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營相關(guān)的土地管理方面。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)烏梢蛇蝮蛇膠囊真假辨別，除理應(yīng)合乎相關(guān)法律法規(guī)、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)開設(shè)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有 100 萬元以上的注冊資金；

（二）有 4 名以上擁有職業(yè)資格證的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑設(shè)計專業(yè)的職業(yè)專業(yè)技術(shù)人員，2名以上擁有職業(yè)資格證的專職會計工作人員。省、自治州、直轄市人民政府也可以根據(jù)本地區(qū)的具體情況，對開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資金和專業(yè)技術(shù)的條件做出高過前述的規(guī)定。

第六條 外國投資開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除理應(yīng)合乎本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)合乎外國投資法律法規(guī)、行政法規(guī)的規(guī)定。

第七條開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上市人民政府工商行政管理部門申請辦理備案。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，理應(yīng)自收到申請辦理之日起 30 日內(nèi)給予備案；對不符合不予以登記的，理應(yīng)說明理由。工商行政管理部門對其開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理備案進(jìn)行審查時，理應(yīng)征求平級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的建議。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日烏梢蛇蝮蛇膠囊哪里賣內(nèi)，遞交以下紙版或是電子類材料，向登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)規(guī)章；

（三）專業(yè)技術(shù)的職業(yè)資格證和聘任合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核準(zhǔn)企業(yè)資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理應(yīng)按照核定的企業(yè)資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)新項目。具體措施由國務(wù)院基本建設(shè)行政部門主管部門制訂。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)基本建設(shè)

第十條明確房地產(chǎn)開發(fā)新項目，理應(yīng)合乎土地利用總體規(guī)劃、本年度土地計劃和城市規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)年度工作計劃的需求；按照國家有關(guān)規(guī)定必須經(jīng)方案主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報方案主管部門準(zhǔn)許，并納入本年度固定資產(chǎn)投資方案。

第十一條明確房地產(chǎn)開發(fā)新項目，理應(yīng)堅持不懈舊城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)結(jié)合的標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)設(shè)計基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁堵、環(huán)境污染嚴(yán)重及其危舊房屋集中化的地區(qū)，保護(hù)和改進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境，維護(hù)歷史文化。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式獲得；可是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采取劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或是劃轉(zhuǎn)前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃建設(shè)行政部門主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對以下事宜明確提出書面意見，做為土地使用權(quán)出讓或是劃轉(zhuǎn)的重要依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)新項目的性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模和開發(fā)限期；

（二）大城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建立規(guī)定；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完工后產(chǎn)權(quán)界定；

（五）新項目房屋拆遷補(bǔ)償、安裝規(guī)定。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)新項目理應(yīng)創(chuàng)建自有資金規(guī)章制度，自有資金占項目總投資比例不得低于 20%。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資建設(shè)理應(yīng)統(tǒng)籌安排配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并依據(jù)先地底、后地上的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用地性質(zhì)、開工開發(fā)設(shè)計限期開展新項目投資建設(shè)。轉(zhuǎn)讓合同約定的開工開發(fā)設(shè)計限期滿 1 年未開工研發(fā)的，能夠征繳等同于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2 年未開工研發(fā)的，能夠免費(fèi)取回土地使用權(quán)證�？墒牵�因不可抗力或是政府部門、政府有關(guān)部門的舉動或是開工開發(fā)設(shè)計必需的前期準(zhǔn)備工作導(dǎo)致開工延遲的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的建筑項目，理應(yīng)合乎相關(guān)法律法規(guī)、法規(guī)的規(guī)定和建筑施工安全、檢測標(biāo)準(zhǔn)、工程建筑工程勘察、設(shè)計方案、施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及其合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理應(yīng)并對投資建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)新項目的品質(zhì)負(fù)責(zé)任�？睖y、設(shè)計方案、工程施工、工程監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律法規(guī)、法規(guī)的規(guī)定或是合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，即可投入使用。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)新項目建設(shè)中的重要事宜記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并按時送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營

第十九條出讓房地產(chǎn)開發(fā)新項目，理應(yīng)合乎《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。

第二十條出讓房地產(chǎn)開發(fā)新項目，出讓人與買受人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)證工商變更手續(xù)辦理結(jié)束之日起 30 日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)新項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案。

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中相關(guān)的權(quán)利、責(zé)任隨著遷移給買受人。項目轉(zhuǎn)讓人理應(yīng)通知函被拆遷戶。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)購商品房，理應(yīng)合乎下列條件：

（一）已交貨所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書；

（二）擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃許可證；

（三）按所提供的預(yù)購商品房測算，資金投入投資建設(shè)的資金做到工程項目建設(shè)總投資的 25%之上，并已確定工程進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售證明。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交以下文檔：

（一）本條例第二十二條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明文件；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)購商品房分層次平面設(shè)計圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門理應(yīng)自收到商品房預(yù)購申請辦理之日起 10 日內(nèi)，做出允許預(yù)購或是不配合預(yù)購的回應(yīng)。允許預(yù)購的，理應(yīng)簽發(fā)商品房預(yù)售證明；不配合預(yù)購的，理應(yīng)說明理由。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可開展虛假宣傳宣傳策劃，商品房預(yù)購廣告中理應(yīng)注明商品金烏骨舒烏梢蛇蝮蛇膠囊洛陽海洲房預(yù)售證明的批準(zhǔn)文號。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)購商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)訂人提供商品房預(yù)售證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽署之日起 30 日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和承擔(dān)土地資源管理工作的單位辦理備案。

第二十七條商品房市場銷售，當(dāng)事人雙方理應(yīng)簽署書面合同。合同書理應(yīng)注明商品房的使用面積和使用的面積、價錢、交貨日期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)方法及其雙方的合同違約責(zé)任。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)授權(quán)委托中介服務(wù)銷售代理商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介服務(wù)出示授權(quán)委托書。中介服務(wù)市場銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人提供商品房的有關(guān)證明材料和商品房市場銷售授權(quán)委托書。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房市場價格，由當(dāng)事人商議議定；可是，享有國家優(yōu)惠政策的居民住宅價錢，理應(yīng)推行政府指導(dǎo)價或是政府定價。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房投入使用時，向購買人給予住房質(zhì)量檢測報告和房屋使用手冊。住房質(zhì)量檢測報告理應(yīng)注明工程質(zhì)量監(jiān)督企業(yè)核實(shí)的質(zhì)量等級、保修范圍、質(zhì)保期和質(zhì)保企業(yè)等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理應(yīng)按照住房質(zhì)量檢測報告的約定，擔(dān)負(fù)商品房質(zhì)保義務(wù)。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，導(dǎo)致房子原使用方式受影響，給購買人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條商品房投入使用后，購買人覺得主體工程品質(zhì)不符合要求的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請再次核實(shí)。經(jīng)核實(shí)，確屬主體工程品質(zhì)不符合要求的，購買人有權(quán)利退租；給購買人經(jīng)濟(jì)損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條預(yù)購商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房投入使用之日起 90 日內(nèi)，申請辦理土地使用權(quán)證變動和房屋產(chǎn)權(quán)登記；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自市場銷售合同簽署之日起 90 日內(nèi)，申請辦理土地使用權(quán)證變動和房屋產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理應(yīng)幫助商品房購買人申請辦理土地使用權(quán)證變動和房屋產(chǎn)權(quán)登記，同時提供必須的證明材料。

第五章 法律依據(jù)

第三十三條違背本條例規(guī)定，未取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，私自從業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上市人民政府工商行政管烏梢蛇蝮蛇膠囊治腰椎間盤突出嗎理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營，違法所得，能夠處以非法所得 5 倍以下的罰款。

第三十四條違背本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或是超過企業(yè)資質(zhì)等級從業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處 5 多萬元 10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷執(zhí)照。

第三十五條違背本條例規(guī)定，私自出讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上市人民政府承擔(dān)土地資源管理工作的單位責(zé)令停止違紀(jì)行為，違法所得，能夠處以非法所得 5 倍以下的罰款。

第三十六條違背本條例規(guī)定，私自預(yù)購商品房的，由縣級以上市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違紀(jì)行為，違法所得，還可以處以已收取的訂金 1%以下的罰款。

第三十七條國家行政機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營監(jiān)管工作上失職瀆職、營私舞弊、以權(quán)謀私，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依規(guī)給與紀(jì)律處分。

第六章 附 則

第三十八條在規(guī)劃區(qū)外國有土地上從業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營監(jiān)管，參考本條例實(shí)行。

第三十九條規(guī)劃區(qū)內(nèi)全民所有的土地，經(jīng)依規(guī)征繳變?yōu)閲�有土地出讓后，即可用以房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營。

第四十條本條例自公布之日起實(shí)施。