發(fā)布時(shí)間： 2022-06-27 10:13:41 導(dǎo) 讀
最近房企積極降檔成果頻出，歸功于這種房企應(yīng)對現(xiàn)行政策立即的反映、積極的態(tài)度、還骨康寧烏梢蛇蝮蛇膠囊說明書有很強(qiáng)的運(yùn)營管控整體實(shí)力。
◎ 創(chuàng)作者 / 朱一鳴、陳艷
近日，綠化稱截止到2022年2月底，順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)錢短債比超出1.0，“一條紅線”提早“轉(zhuǎn)綠”合格，比計(jì)劃提早一個(gè)多一季度。除此之外，融創(chuàng)中國、煌旗、陽光城等好幾家房企均于今年初公布業(yè)績快報(bào)稱取得成功完成降檔，房企積極降檔成效明顯。
三道紅線的合格難易程度各自怎樣，房企積極降檔是緊緊圍繞短期內(nèi)權(quán)益或是長期主義；另外在最近“集中化供地”新政策下，房企的積極迅速降檔又有一些贏面？
01
最近好幾家房企完成降檔
降檔紅線呈次序一致性
截止到現(xiàn)階段，自“三道紅線”政策出臺(tái)歷經(jīng)五個(gè)月上下時(shí)長，許多房企大力支持，積極降檔，效果基本呈現(xiàn)。在其中，截止到2020年三季度末，已經(jīng)有招商蛇口、首開股份、富力、大悅城等房企取得成功降檔；截止到2020年年末，融創(chuàng)中國、煌旗、陽光城、高清藍(lán)光等房企位居降檔序列，另有綠化于2021年2月末聲稱一條紅線轉(zhuǎn)綠。
特別注意的是，房企降檔的紅線呈一定次序規(guī)律性。在其中，現(xiàn)錢短債比轉(zhuǎn)綠的房企總數(shù)較多，在檢測到的9家降檔房企中，該指標(biāo)值除本來就處在緩沖區(qū)的，均完成轉(zhuǎn)綠；次之為凈負(fù)債率，融創(chuàng)中國、煌旗、陽光城、高清藍(lán)光、富力、大悅城等房企的該指標(biāo)值取得成功轉(zhuǎn)綠；最終為去除預(yù)收賬款后的負(fù)債率，僅煌旗、富力倆家房企完成該指標(biāo)值的合格，與此同時(shí)完成三條紅線均不壓線，位居綠檔房企。
02
現(xiàn)錢短債比改進(jìn)容易
扣預(yù)桿杠合格較難
總體看來，房企為完成降檔，緊緊圍繞“節(jié)約開支”進(jìn)行合理布局，包含多層次營銷推廣促資金回籠、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、拆分財(cái)產(chǎn)發(fā)售、調(diào)節(jié)生產(chǎn)制造供貨節(jié)奏感、變緩項(xiàng)目投資節(jié)奏感、提升負(fù)債構(gòu)造等。比如，頭頂部房企陸續(xù)趁機(jī)上年雙十一增加折扣優(yōu)惠營銷推廣幅度，橙、紅檔房企上年9-12月項(xiàng)目投資幅度明顯降低，廣州恒金烏骨舒烏梢蛇蝮蛇膠囊大積極主動(dòng)償還高額負(fù)債、好幾家房企刮起境外債復(fù)購潮，富力、招商蛇口、榮盛為象征的一批房企上年9月至今公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓明顯提溫，拆分物業(yè)管理服務(wù)、代建制、文旅產(chǎn)業(yè)烏梢蛇蟲蝮蛇膠囊、金融業(yè)等財(cái)產(chǎn)發(fā)售再掀風(fēng)潮等。
非常值得關(guān)心的是，房企降檔紅線往往展現(xiàn)一定次序邁向，與指標(biāo)值改進(jìn)的難易程度掛勾。在其中，現(xiàn)錢短債比僅涉及到流動(dòng)資產(chǎn)和短期內(nèi)有息負(fù)債，改進(jìn)難度系數(shù)在三條紅線中相對性較低。短時(shí)間，房企可根據(jù)加速回籠資金、適當(dāng)調(diào)節(jié)負(fù)債構(gòu)造的方法提升流動(dòng)資產(chǎn)和降低短期內(nèi)有息負(fù)債，迅速改進(jìn)該指標(biāo)值。但應(yīng)注意的是，正是因?yàn)樵撝笜?biāo)值短期內(nèi)改進(jìn)較易，短時(shí)間快速優(yōu)化該指標(biāo)值的房企，并不能意味著其與公司真正經(jīng)營狀況相符合，若不處理本質(zhì)問題，存有再一次惡變的風(fēng)險(xiǎn)性。
次之為凈負(fù)債率，該指標(biāo)值涉及到流動(dòng)資產(chǎn)、總有息負(fù)債和其他綜合收益。除開加速回籠資金，房企還可根據(jù)操縱并減少有總息債務(wù)經(jīng)營規(guī)模、擴(kuò)張贏利提升利益等方法改進(jìn)，相對性現(xiàn)錢短債比來講調(diào)節(jié)需要的時(shí)長偏長。
而較難調(diào)節(jié)的是去除預(yù)收賬款后的負(fù)債率，該指標(biāo)值則涉及到應(yīng)收帳款、資產(chǎn)總額和總負(fù)債。除開降債務(wù)、增財(cái)產(chǎn)，應(yīng)收帳款在改進(jìn)該指標(biāo)值的情況下也具有關(guān)鍵干擾。應(yīng)收帳款指房企在“預(yù)購規(guī)章制度”下，提早接到的購房款及預(yù)付款，歸屬于免息債務(wù)，可與房企的有息負(fù)債產(chǎn)生一定對沖交易效用。在資產(chǎn)總額和總負(fù)債不會(huì)改變的情況下，適當(dāng)提升預(yù)購應(yīng)收款的占有率，得到減少去除預(yù)收賬款后的負(fù)債率。但根據(jù)應(yīng)收帳款的提高磨練房企市場銷售、資金周轉(zhuǎn)、商品等各個(gè)方面的綜合性運(yùn)營管控工作能力，非“立即見效”之舉，該指標(biāo)值的改進(jìn)還需虛與委蛇。
03
“集中化供地”新政策下
一、二線發(fā)展戰(zhàn)略房企降檔意向更強(qiáng)
伴隨著最近“集中化供地“新政策頒布，土地出讓運(yùn)行規(guī)律性被重構(gòu)，房企的投資戰(zhàn)略將遭遇同歩調(diào)節(jié)，進(jìn)而觸動(dòng)運(yùn)營端節(jié)奏感、現(xiàn)金管理業(yè)務(wù)體系等各個(gè)方面的配對調(diào)節(jié)。
“集中化供地”實(shí)行一年供地頻次不超過三次，供地時(shí)等級聚斂收攏，對房企短時(shí)間的資產(chǎn)充足性、配制工作能力提出了較高要求。根據(jù)“集中化供地”在以一、二線主導(dǎo)的關(guān)鍵22城執(zhí)行，以一、二線城市骨康烏梢蛇蝮蛇木瓜膠囊組方合理布局為發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵的房企，催生了明顯的降檔需求，在檢測到最近降檔的9家房企中，融創(chuàng)中國、招商蛇口、首開股份、富力和大悅城5家房企均屬此列。
一方面，無論降哪一條紅線，降檔都得到使房企的有息負(fù)債經(jīng)營規(guī)模增長速度以5%的倍率提高，增加量室內(nèi)空間變大，提高流動(dòng)性比率，在土拍市場上的容錯(cuò)機(jī)制室內(nèi)空間擴(kuò)大，為解決“集中化供地”提升主力資金。
另一方面，一部分本來就處在綠、黃檔的相對性“安全性”房企，即便一、二線城市并不是其核心戰(zhàn)略，得到趁機(jī)向一、二線城市突出重圍，在高能級城市的發(fā)展收益中分一杯羹，此類局勢促使受困“壓線困境”的一、二線發(fā)展戰(zhàn)略房企遭遇外界房企的威協(xié)壓擠，降檔要求更顯急切。
除此之外，迅速降檔都是房企綜合性經(jīng)營能力的表現(xiàn)，更容易在行業(yè)市場中吸引住到合作方協(xié)同競地，提高贏率。
必須關(guān)心的是，“三道紅線”監(jiān)管政策的原意是讓房企防止“經(jīng)營規(guī)模圈套”，身心健康持續(xù)發(fā)展，而房企的迅速降檔或存有以短期內(nèi)權(quán)益為目地的“應(yīng)對”動(dòng)因。真真正正的降檔應(yīng)該是一項(xiàng)長期性措施，需持續(xù)關(guān)注公司有息負(fù)債增長速度，持續(xù)均衡本身發(fā)展戰(zhàn)略與財(cái)產(chǎn)、債務(wù)、現(xiàn)金流量的配對水平，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展觀。
總而言之，最近房企積極降檔成果頻出，歸功于這種房企應(yīng)對現(xiàn)行政策立即的反映、積極的態(tài)度、還有很強(qiáng)的運(yùn)營管控整體實(shí)力。在其中，一、二線發(fā)展戰(zhàn)略房企在“集中化供地”新政策下降檔意向更加明顯。非常值得關(guān)心的是，現(xiàn)錢短債比、凈負(fù)債率、去除應(yīng)收帳款后的負(fù)債率這三條紅線的改進(jìn)難易程度先后走高，房企在降檔情況下更應(yīng)留意是不是與公司總體發(fā)展趨勢步伐相符合，切勿為追尋短期內(nèi)權(quán)益而放棄持續(xù)發(fā)展室內(nèi)空間。
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